物業(yè)公司的責(zé)任與義務(wù)有哪些？

在日常生活中，家里燈泡壞了，找物業(yè);

停水停電了，找物業(yè);

房屋出質(zhì)量問題，還找物業(yè)……

在一些業(yè)主眼中，只要是出現(xiàn)問題就要求物業(yè)來解決，物業(yè)就是萬能的!

那么，我們一起來看看：

物業(yè)公司究竟是干嘛的?

物業(yè)管理的職責(zé)邊界在哪里?

出現(xiàn)問題業(yè)主究竟該找哪些部門?

私拉亂建該誰管?

問題：據(jù)很多業(yè)主反映，部分業(yè)主存在私拉亂建的現(xiàn)象，到底該誰管?

解讀：《民法典》第九百四十二條規(guī)定了物業(yè)有維護(hù)業(yè)主共用部分秩序的義務(wù)。因此，小區(qū)內(nèi)如果出現(xiàn)了私拉亂建，首先可以通過業(yè)主大會、業(yè)主委員會進(jìn)行維權(quán);如果在業(yè)主共有部分進(jìn)行私拉亂建，同樣可以請求物業(yè)進(jìn)行管理;如果私拉亂建者拒不履行相關(guān)義務(wù)，還可以向有關(guān)行政部門投訴或報告，請求有關(guān)部門介入處理。

消防出問題該誰管?

問題：我們小區(qū)地下車庫消防通道被人侵占改裝成儲藏間，極大增加消防隱患，業(yè)主多次反映沒人管。作為日常管理方，消防通道被占，到底該誰管?

解讀：《民法典》第九百四十二條規(guī)定：”對物業(yè)服務(wù)區(qū)域內(nèi)違反有關(guān)治安、環(huán)保、消防等法律法規(guī)的行為，物業(yè)服務(wù)人應(yīng)當(dāng)及時采取合理措施制止、向有關(guān)行政主管部門報告并協(xié)助處理?！?/span>

因此，物業(yè)有義務(wù)防止其服務(wù)區(qū)域內(nèi)出現(xiàn)違反消防法律法規(guī)的行為。這要求物業(yè)一方面應(yīng)及時采取合理措施制止違反消防法的行為，另一方面有向消防救援機(jī)構(gòu)報告并協(xié)助處理違法行為的義務(wù)。

噪聲污染歸誰管?

問題：鄰居裝修、跳廣場舞、家里K歌……這些噪聲污染經(jīng)常影響我們的生活，物業(yè)該不該管?

解讀：《民法典》第二百八十六條規(guī)定，業(yè)主應(yīng)當(dāng)遵守法律、法規(guī)以及管理規(guī)約，相關(guān)行為應(yīng)當(dāng)符合節(jié)約資源、保護(hù)生態(tài)環(huán)境的要求。對于物業(yè)服務(wù)企業(yè)或者其他管理人執(zhí)行政府依法實施的應(yīng)急處置措施和其他管理措施，業(yè)主應(yīng)當(dāng)依法予以配合。

業(yè)主大會或業(yè)主委員會，對任意棄置垃圾、排放污染物或噪聲等損害他人合法權(quán)益的行為，有權(quán)依照法律、法規(guī)以及管理規(guī)約，請求行為人停止侵害、排除妨礙、消除危險、恢復(fù)原狀、賠償損失。

業(yè)主或其他行為人拒不履行相關(guān)義務(wù)的，有關(guān)當(dāng)事人可向有關(guān)行政主管部門報告或者投訴，有關(guān)行政主管部門應(yīng)當(dāng)依法處理。

因此，物業(yè)同樣具有維護(hù)小區(qū)秩序的義務(wù)。按照《民法典》的規(guī)定，小區(qū)中出現(xiàn)聲、光污染，權(quán)益被損害者可以請求業(yè)主大會、業(yè)主委員會進(jìn)行管制，也可以請求小區(qū)物業(yè)進(jìn)行管制，如果侵害者拒不停止其侵害，權(quán)益被損害者同樣可以向有關(guān)行政主管部門報告或者投訴，由有關(guān)行政主管部門介入進(jìn)行管制。

物業(yè)換開關(guān)、水龍頭該不該收費

問題：“插座更換10元/個、馬桶疏通50元……"物業(yè)提供的這些服務(wù)該不該收費?

解讀：《民法典》第九百四十二條規(guī)定："物業(yè)服務(wù)人應(yīng)當(dāng)按照約定和物業(yè)的使用性質(zhì)，妥善維修、養(yǎng)護(hù)、清潔、綠化和經(jīng)營管理物業(yè)服務(wù)區(qū)域內(nèi)的業(yè)主共有部分，維護(hù)物業(yè)服務(wù)區(qū)域內(nèi)的基本秩序，采取合理措施保護(hù)業(yè)主的人身、財產(chǎn)安全。"

而開關(guān)、水龍頭并不屬于業(yè)主的共有部分，物業(yè)并沒有無償為業(yè)主進(jìn)行維修的義務(wù)，因此，不能要求物業(yè)無償提供服務(wù)，物業(yè)給業(yè)主換開關(guān)、水龍頭，屬于增值服務(wù)，可以適當(dāng)收費。

停水、停電該找誰?

問題：有時會遇到停水、停電問題，有的是供水、供電單位統(tǒng)一對某個區(qū)域進(jìn)行停水、停電，有的是小區(qū)里的轉(zhuǎn)供水、電設(shè)施出現(xiàn)了問題，而有的則是物業(yè)故意給某個業(yè)主家停水、停電。

解讀：《民法典》第六百五十一條規(guī)定："供電人應(yīng)當(dāng)按照國家規(guī)定的供電質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)和約定安全供電。供電人未按照國家規(guī)定的供電質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)和約定安全供電，造成用電人損失的，應(yīng)當(dāng)承擔(dān)賠償責(zé)任。"

供水、供電等專業(yè)經(jīng)營單位應(yīng)當(dāng)按照最終用戶使用的計量器具顯示的量值向用戶收取費用。遇到停水、停電等問題，應(yīng)要求供水、供電等單位解決問題。

如涉及物業(yè)服務(wù)企業(yè)轉(zhuǎn)供水、電的，應(yīng)區(qū)分屬于源頭問題還是轉(zhuǎn)供水、電中的設(shè)備因素。如果是轉(zhuǎn)供水、電中的設(shè)備出現(xiàn)問題，應(yīng)由物業(yè)組織自行維修或申請使用維修資金維修。

同時，《民法典》第九百四十四條規(guī)定，業(yè)主違反約定逾期不支付物業(yè)費的，物業(yè)服務(wù)人可催告其在合理期限內(nèi)支付;合理期限屆滿仍不支付的，物業(yè)服務(wù)人可提起訴訟或申請仲裁。物業(yè)服務(wù)人不得采取停止供電、供水、供熱、供燃?xì)獾确绞酱呓晃飿I(yè)費。

房子漏水歸誰管?

問題：廚房、衛(wèi)生間、陽臺、樓頂……上述地方漏水是生活中最為常見的，那么是不是該由物業(yè)出錢進(jìn)行維修呢?

解讀：其中要分4類情況處理：

(1)新建商品房處于質(zhì)保期內(nèi)的，由建設(shè)單位(即開發(fā)商)來負(fù)責(zé)維修;

(2)屬于自用部位(如業(yè)主家廚房、衛(wèi)生間)或人為破壞、使用不當(dāng)?shù)仍蛟斐傻?，一般由使用?一般指業(yè)主)自行組織維修;

(3)超出質(zhì)保期、因使用年限較長等自然原因出現(xiàn)的屋面、墻面(公共部位)滲水、漏水等問題，應(yīng)依法申請使用建筑物及其附屬設(shè)施的維修資金進(jìn)行維修;

(4)如果沒有籌集專項維修資金的，可有相關(guān)業(yè)主分?jǐn)傎M用來負(fù)責(zé)維修。

房屋出現(xiàn)質(zhì)量問題歸誰管?

問題：買的房子出現(xiàn)裂縫、墻面掉沙、門窗破損等問題，究竟該找誰?

解讀：應(yīng)分情況討論：

(1)向開發(fā)商購買房屋，居住后發(fā)現(xiàn)質(zhì)量問題：《最高院商品房買賣合同司法解釋》第十二條規(guī)定："因房屋主體結(jié)構(gòu)質(zhì)量不合格不能交付使用，或房屋交付使用后，房屋主體結(jié)構(gòu)質(zhì)量經(jīng)核驗確屬不合格，買受人請求解除合同和賠償損失的，應(yīng)予支持。"第十三條規(guī)定："因房屋質(zhì)量問題嚴(yán)重影響正常居住使用，買受人請求解除合同和賠償損失的，應(yīng)予支持。"因此，如果購買房屋并居住后發(fā)現(xiàn)房屋存在影響居住的質(zhì)量問題后，業(yè)主可以向開發(fā)商請求賠償。

(2)購買二手房后發(fā)現(xiàn)存在質(zhì)量問題：《民法典》第六百一十七條規(guī)定："出賣人交付的標(biāo)的物不符合質(zhì)量要求的，買受人可依據(jù)本法第五百八十二條至第五百八十四條的規(guī)定請求承擔(dān)違約責(zé)任"，因此，如果在購買二手房并居住后發(fā)現(xiàn)存在質(zhì)量問題，現(xiàn)業(yè)主應(yīng)向原業(yè)主請求賠償;原業(yè)主如能證明房屋質(zhì)量問題為開發(fā)商所致而并非由其所致，則可按上文規(guī)定向開發(fā)商請求賠償。

共用部位、設(shè)施出了問題誰負(fù)責(zé)?

問題："我們小區(qū)個別外墻脫落較厲害。"外墻脫落、電梯出現(xiàn) 問題，到底該歸誰管?

解讀：電梯等共有設(shè)施設(shè)備出問題應(yīng)區(qū)分看待，日常保養(yǎng)的工作，屬于日常物業(yè)管理的范疇;如屬于維修、更新、改造，符合維修資金使用范疇的，應(yīng)通過申請使用維修資金解決。外墻脫落等公共部位出現(xiàn)問題，保修期內(nèi)可向物業(yè)服務(wù)企業(yè)或業(yè)委會進(jìn)行反映，由其協(xié)調(diào)建設(shè)單位進(jìn)行維修;保修期外的，可由物業(yè)服務(wù)企業(yè)或業(yè)委會申請使用維修資金解決。

《民法典》第二百八十一條規(guī)定："建筑物及其附屬設(shè)施的維修資金，屬于業(yè)主共有。經(jīng)業(yè)主共同決定，可以用于電梯、屋頂、外墻、無障礙設(shè)施等共有部分的維修、更新和改造。建筑物及其附屬設(shè)施的維修資金的籌集、使用情況應(yīng)當(dāng)定期公布。

物業(yè)公司作為物業(yè)管理服務(wù)的提供者，承擔(dān)著為業(yè)主和居民提供安全、舒適、便利的居住和工作環(huán)境的重要職責(zé)。

以下是物業(yè)公司的主要責(zé)任與義務(wù)：

一、全面管理工作

(一)根據(jù)合同制訂和修改物業(yè)管理區(qū)域的《業(yè)主/使用人手冊》及其他必要的規(guī)章制度，以各種形式督促業(yè)主和使用人遵守管理規(guī)約。

乙方?jīng)Q定招聘、培訓(xùn)、解聘員工并對員工的工作進(jìn)行有效管理。

乙方負(fù)責(zé)辦公用品、員工制服、工具、器具、材料和其他必要設(shè)備的采購和管理。

(二)對房屋共用部位、共用設(shè)施設(shè)備、綠化、環(huán)境衛(wèi)生、安全秩序、交通秩序等項目進(jìn)行維修養(yǎng)護(hù)與管理。

(三)根據(jù)相關(guān)法規(guī)和政策，結(jié)合實際情況，制定本物業(yè)的物業(yè)管理服務(wù)制度和協(xié)助建設(shè)單位制定《業(yè)主臨時管理規(guī)約》， 并書面告知甲方。

(四)建立健全本物業(yè)的物業(yè)管理檔案資料。

(五)告知、制止并及時匯報違反本物業(yè)的物業(yè)服務(wù)合同和《業(yè)主臨時管理規(guī)約》的行為。

(六)可委托專業(yè)公司承擔(dān)本物業(yè)的專項服務(wù)業(yè)務(wù)，但不得將本物業(yè)的服務(wù)責(zé)任轉(zhuǎn)嫁給第三方。

(七)在承諾的物業(yè)服務(wù)內(nèi)容中，妥善處理物業(yè)管理區(qū)域的服務(wù)投訴，并協(xié)助居委會、社區(qū)調(diào)解業(yè)主或使用人之間因物業(yè)管理引起的糾紛與爭執(zhí)。

(八)接洽與物業(yè)管理服務(wù)有關(guān)的政府職能部門、新聞媒體等相關(guān)單位的工作，與業(yè)主委員會的協(xié)調(diào)工作。

(九)受建設(shè)單位委托對建設(shè)單位保留物業(yè)進(jìn)行管理。

(十)按時根據(jù)本合同向甲方收取物業(yè)服務(wù)等費用。

(十一)編制物業(yè)服務(wù)年度計劃。

(十二)提前將裝飾裝修房屋的注意事項和限制條件告知甲方，并與甲方及其委托的裝修設(shè)計施工企業(yè)訂立執(zhí)行《裝飾裝修管理服務(wù)協(xié)議》和《消防安全責(zé)任書》。

(十三)向甲方提供房屋內(nèi)自用部位、自用設(shè)施設(shè)備保修期外的維修養(yǎng)護(hù)等有償服務(wù)。

(十四)服務(wù)期限自物業(yè)整體正式交付使用之日起計，自業(yè)主大會成立，并且業(yè)主委員會代表全體業(yè)主與物業(yè)服務(wù)企業(yè)簽訂新的物業(yè)服務(wù)合同正式合法生效時，本合同自動終止。

(十五)在緊急情況下，可采取但不限于暫停設(shè)施設(shè)備服務(wù)的方式進(jìn)行維修;在特殊情況發(fā)生且無法通知相關(guān)業(yè)主的(如發(fā)生火警、煤氣泄漏、溢水等緊急情況時)， 為維護(hù)公共利益的需要，物業(yè)服務(wù)企業(yè)可在本地派出所或居民委員會、社區(qū)的監(jiān)督下，進(jìn)入物業(yè)的專有部分進(jìn)行應(yīng)急處理，并應(yīng)于事后及時通知相關(guān)業(yè)主。

(十六)若甲方不按時繳納水、電、氣、光纖、衛(wèi)生費、物業(yè)服務(wù)費等費用，由此給其他業(yè)主及乙方造成的損失由甲方承擔(dān)相應(yīng)的責(zé)任，乙方有權(quán)協(xié)商或通過法律途徑解決(或配合相關(guān)部門采取拒絕提供相應(yīng)服務(wù)等措施加以催收);

(十七)甲方的人身財產(chǎn)權(quán)應(yīng)由甲方自行購買保險，物業(yè)內(nèi)若發(fā)生治安、刑事案件、由此造成的財產(chǎn)損失及人身傷害，其相關(guān)責(zé)任由相關(guān)責(zé)任人負(fù)責(zé)。

二、治安秩序管理工作

(一)建立預(yù)防性安全防范體系，設(shè)立應(yīng)急機(jī)制，配合公安機(jī)關(guān)做好群防群治的宣傳工作。(特別說明：乙方提供的治安秩序管理工作，是指乙方對物業(yè)公共區(qū)域的治安防范服務(wù)和治安秩序維護(hù)服務(wù)，不含甲方的人身安全、財產(chǎn)保險和財產(chǎn)保管責(zé)任。)

(二)熱情接待來訪客人，做好對來訪客人依照相關(guān)訪客管理辦法進(jìn)行詢問或登記。

(三)維護(hù)管理區(qū)域的交通秩序和車輛停放秩序(停放在本物業(yè)區(qū)域內(nèi)的機(jī)動車應(yīng)主動到保險公司辦理商業(yè)車險)。

(四)地震、地陷、火災(zāi)等突發(fā)事件的組織疏導(dǎo)和協(xié)助施救工作。

(五)定期或不定期巡視、檢查管理區(qū)域的安全工作

(六)采取必要措施制止任何人未經(jīng)乙方同意或未按本合同規(guī)定占用、損害、變更公共服務(wù)設(shè)施的行為。

三、工程管理工作

(一)檢查、巡視管理區(qū)域的工程質(zhì)量狀況。

(二)制訂物業(yè)管理區(qū)域的裝飾裝修管理規(guī)定，適時對管理規(guī)定作補(bǔ)充或修改。

(三)甲方對物業(yè)實施裝飾裝修的，應(yīng)嚴(yán)格遵守物業(yè)的結(jié)構(gòu)設(shè)計，按照《住宅室內(nèi)裝飾裝修管理辦法》(建設(shè)部第110號令)及乙方制訂的裝修管理規(guī)定完成物業(yè)的裝修工程。若甲方聘請的裝修施工單位或裝修工人違反裝修管理規(guī)定或不遵守管理區(qū)域的物業(yè)管理規(guī)定，乙方有權(quán)拒絕其進(jìn)入管理區(qū)域。因其造成損失的，甲方應(yīng)承擔(dān)賠償責(zé)任。

裝修期間，乙方及其授權(quán)的工作人員有權(quán)進(jìn)入該物業(yè)內(nèi)例行檢查，確認(rèn)甲方裝修是否符合物業(yè)管理規(guī)定。

因甲方裝修不當(dāng)引起的訴訟、索賠要求及經(jīng)濟(jì)損失概由甲方負(fù)責(zé)。

(四)建立管理區(qū)域內(nèi)共用設(shè)施設(shè)備及物業(yè)的基本情況、異動檔案。

(五)保 持公共區(qū)域的水、電、氣、機(jī)電設(shè)備、消防裝置、路燈、道路、公共排污排水系統(tǒng)處于良好運行狀態(tài)，并在發(fā)生損壞時及時修復(fù)，必要時應(yīng)積極協(xié)調(diào)相關(guān)部門、協(xié)助專業(yè)技術(shù)人員進(jìn)行修復(fù)。上述區(qū)域及系統(tǒng)涉及大修或更新，應(yīng)在業(yè)主委員會授權(quán)下啟動專項維修資金實施

(六)保修期內(nèi)的建筑物及其設(shè)施設(shè)備需修復(fù)的，乙方應(yīng)協(xié)調(diào)建設(shè)單位或工程施工單位及時修復(fù);保修期滿后需要修復(fù)的，乙方實行有償服務(wù)或協(xié)調(diào)專業(yè)機(jī)構(gòu)、職能部門進(jìn)行有償維修。

(七)對配套設(shè)施設(shè)備進(jìn)行日常維護(hù)、保養(yǎng)。

四、環(huán)境管理工作

(一)保持管理區(qū)域內(nèi)公共區(qū)域的清潔衛(wèi)生，負(fù)責(zé)垃圾清運工作，保證垃圾收集設(shè)施處于良好工作狀態(tài)。

(二)按照政府有關(guān)部門的要求對公共綠化區(qū)域予以養(yǎng)護(hù)。

五、監(jiān)督管理工作

督促各業(yè)主遵守并履行本合同條款。乙方有權(quán)采取必要措施(包括但不限于提醒、勸誡、收取滯納金、違約金、收取額外服務(wù)費用、張榜公告、限制或終止服務(wù)、委托律師發(fā)函及提起訴訟等)以保證本合同的全面履行。若因此造成損失或釀成相關(guān)責(zé)任由違約人承擔(dān)。

六、財務(wù)管理工作

(一)每年物業(yè)服務(wù)相關(guān)費用到期前一個月定期向甲方收取物業(yè)服務(wù)相關(guān)費用及各項代收費用。有權(quán)向逾期未交費的業(yè)主、物業(yè)使用人追索拖欠的上述費用及違約金。

(二)定期復(fù)查收費情況，以督促所有業(yè)主、物業(yè)使用人履行其繳納費用的義務(wù)。定期清查欠款，對發(fā)布催繳公告后7日內(nèi)仍未履行交費義務(wù)的業(yè)主、物業(yè)使用人，乙方可采取本合同第六條第(五)項方式方法進(jìn)行催收。

七、乙方有權(quán)在不違背業(yè)主整體權(quán)益的基礎(chǔ)上制定、修改和補(bǔ)充相關(guān)管理規(guī)定，并公布于管理區(qū)域告示欄。管理規(guī)定對各業(yè)主及物業(yè)使用人均具有約束力。