物業(yè)管理招標(biāo)的步驟

1、成立招標(biāo)機(jī)構(gòu)

招標(biāo)人在政`府物業(yè)管理行政主管部門備案后，自行組織實(shí)施招標(biāo)活動(dòng)的招標(biāo)人可推選業(yè)主代表在政`府物業(yè)管理行政主管部門建立的物業(yè)管理專家?guī)熘谐檫x評(píng)標(biāo)專家，組建招標(biāo)機(jī)構(gòu)，組織招標(biāo);委托招標(biāo)代理機(jī)構(gòu)進(jìn)行招標(biāo)的，招標(biāo)代理機(jī)構(gòu)即為招標(biāo)機(jī)構(gòu)，負(fù)責(zé)招標(biāo)。委托招標(biāo)代理機(jī)構(gòu)招標(biāo)，應(yīng)根據(jù)招標(biāo)主體的自身情況和標(biāo)的規(guī)模選擇合適的招標(biāo)代理機(jī)構(gòu)。

2、編制招標(biāo)文件

招標(biāo)文件是招標(biāo)人向投標(biāo)人提供的介紹招標(biāo)項(xiàng)目基本情況、招標(biāo)人要求以及投標(biāo)人參與競(jìng)標(biāo)所必須填寫、編制的文件規(guī)范等組成的文件包。

3、制定標(biāo)底

標(biāo)底是招標(biāo)人為標(biāo)的計(jì)算出的一個(gè)合理的基本價(jià)格，是招標(biāo)人審核報(bào)價(jià)、評(píng)標(biāo)和確定中標(biāo)人的重要依據(jù)。制定標(biāo)底，一是取決于招標(biāo)文件中工作量說(shuō)明，二是取決于投標(biāo)人的物業(yè)管理方案。

4、發(fā)布招標(biāo)信息

發(fā)布招標(biāo)信息有發(fā)布招標(biāo)公告和送達(dá)投標(biāo)邀請(qǐng)書兩種形式。發(fā)布招標(biāo)公告，即通過(guò)社會(huì)媒體對(duì)外公開(kāi)發(fā)布招標(biāo)公告信息，其關(guān)鍵在媒體渠道選擇與發(fā)布時(shí)間安排。招標(biāo)公告發(fā)布渠道主要有物業(yè)項(xiàng)目所在地政`府物業(yè)管理行政主管部門或物業(yè)管理行業(yè)協(xié)會(huì)網(wǎng)站、官方指`定網(wǎng)站、房地產(chǎn)或物業(yè)管理專業(yè)期刊、報(bào)紙等。發(fā)布時(shí)間安排，根據(jù)《前期物業(yè)管理招標(biāo)投標(biāo)管理暫行辦法》“公開(kāi)招標(biāo)的物業(yè)管理項(xiàng)目，自招標(biāo)文件發(fā)出之日起至投標(biāo)人提交投標(biāo)文件截止之日止，zui短不得少于20日”的規(guī)定，一是須考慮潛在投標(biāo)人編制投標(biāo)文件所需要的合理時(shí)間，二是媒體信息發(fā)布周期。送達(dá)投標(biāo)邀請(qǐng)書一般是通過(guò)快遞或?qū)Ｈ怂瓦_(dá)的方式送至受邀單位，也需考慮時(shí)間安排。

5、組織資格預(yù)審

資格預(yù)審分為早期預(yù)審和后期預(yù)審。所謂的早期預(yù)審是指在開(kāi)標(biāo)前對(duì)投標(biāo)人進(jìn)行資格審核，剔除經(jīng)營(yíng)條件、管理能力、以往業(yè)績(jī)較差的投標(biāo)人，重點(diǎn)選擇5~7家投標(biāo)人參與投標(biāo);所謂的后期預(yù)審是指若投標(biāo)人較少，在投標(biāo)人遞送標(biāo)書且開(kāi)標(biāo)之后進(jìn)行資格審核。資格預(yù)審的程序，一是發(fā)出資格預(yù)審?fù)ǜ?或資格預(yù)審邀請(qǐng)書);二是出售資格預(yù)審文件;三是評(píng)審。資格預(yù)審的內(nèi)容重點(diǎn)是投標(biāo)人的人員與設(shè)備能力、財(cái)務(wù)狀況、以往類似項(xiàng)目經(jīng)驗(yàn)等。評(píng)審方法主要是“定項(xiàng)評(píng)分法”，對(duì)資格預(yù)審文件(早期預(yù)審)或投標(biāo)文件(后期預(yù)審)按內(nèi)容分項(xiàng)計(jì)分，達(dá)到或超過(guò)zui低分?jǐn)?shù)線視為合格，可以參加投標(biāo);未達(dá)到視為不合格，不能參加投標(biāo)。

6、召開(kāi)標(biāo)前會(huì)議

投標(biāo)人按時(shí)到指`定地點(diǎn)購(gòu)買招標(biāo)文件后，招標(biāo)人安排標(biāo)前會(huì)議。標(biāo)前會(huì)議的主要目的是澄清投標(biāo)人提出的各類問(wèn)題，通常是在招標(biāo)人組織投標(biāo)人進(jìn)行現(xiàn)場(chǎng)踏勘后，在招標(biāo)人所在地或招標(biāo)物業(yè)項(xiàng)目所在地召開(kāi)。投標(biāo)人在標(biāo)前會(huì)議上應(yīng)注意僅可對(duì)招標(biāo)文件中有關(guān)工程內(nèi)容、技術(shù)規(guī)范、圖紙、合同規(guī)定中范圍不清、定義模糊或前后矛盾的地方，請(qǐng)求招標(biāo)人澄清、解釋或說(shuō)明。招標(biāo)人也可無(wú)須組織標(biāo)前會(huì)議，要求投標(biāo)人在規(guī)定日期內(nèi)將需要澄清的問(wèn)題以書面形式寄送給招標(biāo)人，招標(biāo)人匯集研究后統(tǒng)一進(jìn)行書面解答。

7、開(kāi)標(biāo)

開(kāi)標(biāo)是由招標(biāo)人主持，邀請(qǐng)所有投標(biāo)人參加，由投標(biāo)人或者其推選的代表檢查投標(biāo)文件的密封情況，或由招標(biāo)人委托的公證機(jī)構(gòu)進(jìn)行檢查并公證，經(jīng)確認(rèn)無(wú)誤后，由工作人員當(dāng)眾拆封并宣讀投標(biāo)人名稱、投標(biāo)報(bào)價(jià)的法定流程方式。通常情況下，開(kāi)標(biāo)時(shí)間在招標(biāo)文件中一般會(huì)安排在遞交投標(biāo)書的截止日。如有特殊情況需要推遲的，必須事先以書面形式通知各投標(biāo)人。開(kāi)標(biāo)時(shí)出現(xiàn)招標(biāo)人認(rèn)為投標(biāo)人投標(biāo)價(jià)過(guò)高和無(wú)法達(dá)到招標(biāo)文件所規(guī)定的服務(wù)要求;合格投標(biāo)文件過(guò)少，不能保證一定的競(jìng)爭(zhēng)性等情況，可宣布投標(biāo)作廢。宣布投標(biāo)作廢后，招標(biāo)人應(yīng)組織重新招標(biāo)。

8、評(píng)標(biāo)

評(píng)標(biāo)是指開(kāi)標(biāo)之后評(píng)標(biāo)委員會(huì)按照招標(biāo)文件確定的評(píng)標(biāo)標(biāo)準(zhǔn)和方法，對(duì)投標(biāo)文件進(jìn)行評(píng)審和比較，并由評(píng)標(biāo)委員會(huì)向招標(biāo)人推薦中標(biāo)候選人的過(guò)程。物業(yè)管理評(píng)標(biāo)常用的方法有兩種:一是zui低價(jià)評(píng)標(biāo)法，二是綜合評(píng)分法。無(wú)論采取哪種方法，招標(biāo)文件設(shè)有標(biāo)底的，都應(yīng)參考標(biāo)底進(jìn)行評(píng)定。

9、定標(biāo)

定標(biāo)是指招標(biāo)人根據(jù)評(píng)標(biāo)委員會(huì)對(duì)所有標(biāo)書的篩選評(píng)定結(jié)果zui終確定中標(biāo)人的過(guò)程。評(píng)標(biāo)委員會(huì)完成評(píng)標(biāo)后，應(yīng)向招標(biāo)人提供書面評(píng)標(biāo)報(bào)告推薦合格的中標(biāo)候選人招標(biāo)人根據(jù)評(píng)標(biāo)委員會(huì)提出的書面評(píng)標(biāo)報(bào)告和推薦a的中標(biāo)候選人，針對(duì)投標(biāo)人`情況及投標(biāo)書包括報(bào)價(jià)予以綜合評(píng)議，確定中標(biāo)人。招標(biāo)人也可以授權(quán)評(píng)標(biāo)委員會(huì)直接確定中標(biāo)人。