在深圳從事物業(yè)工作應該學習哪些制度和法律法規(guī)

　　學習是提升一個人素養(yǎng)的手段，物業(yè)管理公司的從業(yè)人員一般門檻比較低，因此影響了人們對物業(yè)的看法。有的物業(yè)公司甚至只招聘一兩個60歲以上的老頭看著大門即可，國內(nèi)物業(yè)管理公司提升物業(yè)從業(yè)人員的素養(yǎng)已經(jīng)是一件刻不容緩的事情了。那么從事物業(yè)工作應該學習哪些制度和法律法規(guī)?

　　物業(yè)管理的有關法規(guī)文件

　　憲法　　國家法律　　《中華人民共和國民法通則》　　《中華人民共和國城市房地產(chǎn)管理法》　　《中華人民共和國土地管理法》　　《中華人民共和國合同法》　　《中華人民共和國公司法》　　《中華人民共和國保險法》　　行政法規(guī)　　《物業(yè)管理條例》(國務院379號令，自2003年9月1日施行)　　《城市私有房屋管理條例》　　《城市房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營條例》　　《城市綠化條例》《中華人民共和國消防條例》　　部門規(guī)章　　建設部令：《城市異產(chǎn)毗連房屋管理規(guī)定》(1989年);建設部令：《城市新建住宅小區(qū)管理辦法》(1994年);　　建設部令：《城市危險房屋管理規(guī)定》;　　建設部令：《城市房屋修繕管理規(guī)定》;　　建設部令：《前期物業(yè)管理招標投標管理暫行辦法》(2003年)　　國務院發(fā)改委、建設部聯(lián)合發(fā)布：《物業(yè)服務收費管理辦法》(2003年)　　建設部令：《物業(yè)管理企業(yè)資質(zhì)管理辦法》(2004年)(原《物業(yè)管理企業(yè)資質(zhì)管理試行辦法》(建住房【1999】261號不執(zhí)行，兩個管理辦法的差異不少)公安部：《高層居民住宅樓防火管理規(guī)則》(1992年)　　《全國城市物業(yè)管理優(yōu)秀小區(qū)標準及評分細則》　　地方性法規(guī)　　廣東省有關物業(yè)管理之政策文件　物業(yè)管理企業(yè)財務管理規(guī)定　　《廣東省物業(yè)管理條例》(1998年7月29日通過并自同年10月1日起施行)《深圳經(jīng)濟特區(qū)住宅物業(yè)管理條例》　　廣東省城市物業(yè)管理優(yōu)秀小區(qū)(小區(qū)、工業(yè)區(qū))達標考評辦法地方政府規(guī)章　　《深圳經(jīng)濟特區(qū)物業(yè)管理行業(yè)管理辦法》(1998年7月20日發(fā)布施行)　　《廣州是物業(yè)管理辦法》(2001年3月23日發(fā)布施行)　　廣州市其它有關規(guī)定　　市國土局、房地產(chǎn)管理局下發(fā)的穗國房字[1999]185號《關于加強我市物業(yè)管理的通知》;　　市國土局、房地產(chǎn)管理局下發(fā)的穗國房辦字[1999]32號《轉(zhuǎn)發(fā)市物價局關于物業(yè)管理收費和住宅公用電攤分辦法的通知》;　　市建委下發(fā)的穗建開[1999]350號《關于規(guī)范商品住宅樓管理的通知》;　　市財政局、地方稅務局下發(fā)的財字[1999]804號《轉(zhuǎn)發(fā)關于調(diào)整房地產(chǎn)市場若干稅收政策的通知》;市國土局、房地產(chǎn)管理局下發(fā)的穗國房字[1999]218號關于印發(fā)《廣州市物業(yè)管理公司資質(zhì)管理暫行辦法》的通知;　　市建委下發(fā)的穗建開[1999]118號《關于房地產(chǎn)開發(fā)建設項目竣工綜合驗收管理工作的通知》?！　≈袊飿I(yè)管理協(xié)會：《普通住宅小區(qū)物業(yè)管理服務等級標準》(2004年)《物業(yè)管理條例》的主要內(nèi)容(7847624)：　　建立了7項基本制度;明令8個方面的告知規(guī)定;明令業(yè)主的4項權益;明令物業(yè)管理企業(yè)的7項職責;明令6項禁止行為;規(guī)范2項書面合同;授權4項規(guī)定。

　　7項基本制度：

　　1.業(yè)主大會制度：一個物業(yè)管理區(qū)域成立一個業(yè)主大會，并對業(yè)主大會的職責等作了明確的規(guī)定;

　　2.業(yè)主公約制度：建設單位應當在銷售物業(yè)之前，制定業(yè)主臨時公約，對有關物業(yè)的使用、維護、管理，業(yè)主的共同利益，業(yè)主應當履行的義務，違反公約應當承當?shù)呢熑蔚仁马椧婪ㄗ鞒黾s定。并規(guī)定業(yè)主大會有訂立、修改業(yè)主公約的職責，業(yè)主、使用人有遵守業(yè)主公約的義務;

　　3.物業(yè)管理招投標制度：住宅物業(yè)的建設單位，應當通過招標投標的方式選聘具有相應資質(zhì)的物業(yè)管理企業(yè)，明確了違背這一規(guī)定的法律責任;

　　4.承接驗收制度：物業(yè)管理企業(yè)承接物業(yè)時，應當對物業(yè)共用部位、共用設施設備進行查驗。對物業(yè)管理企業(yè)承接物業(yè)、退出管理時，應當與業(yè)主委員會辦理物業(yè)驗收、資料移交手續(xù)等作了規(guī)定;

　　5.物業(yè)管理企業(yè)資質(zhì)管理制度：國家對從事物業(yè)管理活動的企業(yè)　　實行資質(zhì)管理制度;

　　6.物業(yè)管理專業(yè)人員職業(yè)資格制度：應當按照國家有關規(guī)定，取得職業(yè)資格證書;

　　7.專項維修資金制度：住宅物業(yè)、住宅小區(qū)內(nèi)的非住宅物業(yè)或者與單幢住宅樓結構相連的非住宅物業(yè)的業(yè)主，應當按照國家有關規(guī)定交納專項維修資金?！　〕艘陨匣局贫韧猓稐l例》還對建設單位的保修責任、公用事業(yè)單位的維修養(yǎng)護責任、物業(yè)服務合同終止時物業(yè)管理企業(yè)的交接責任、業(yè)主委員會備案等作了明確的規(guī)定

　　8個方面的告知規(guī)定：

　　1.業(yè)主大會會議告知居委會;

　　2.主管部門撤銷業(yè)主大會、業(yè)主委員會的違規(guī)規(guī)定應通告全體業(yè)主;

　　3.業(yè)主大會、業(yè)主委員會的決定告知居委會;　　4.業(yè)主改變公共建筑、實施用途告知物業(yè)管理企業(yè);

　　5.業(yè)主裝飾裝修房屋告知物業(yè)管理企業(yè);　　6.物業(yè)管理企業(yè)將裝飾裝修禁止行為告知業(yè)主;

　　7.物業(yè)管理企業(yè)對違反有關治安、環(huán)保、物業(yè)裝飾裝修和使用等方面法律、法規(guī)規(guī)定的行為及時向有關行政管理部門報告;

　　8.發(fā)生安全事故時，物業(yè)管理企業(yè)及時向有關行政管理部門報告

　　業(yè)主的4項權益：

　　1.業(yè)主大會有權選聘和解聘物業(yè)管理企業(yè)，必須經(jīng)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)全體業(yè)主所持投票權2/3以上通過

　　2.業(yè)主依法享有的物業(yè)共用部位、共用設施設備的所有權或者使用權，建設單位不得擅自處分

　　3.物業(yè)管理用房的所有權依法屬于業(yè)主。未經(jīng)業(yè)主大會同意，物業(yè)管理企業(yè)不得改變物業(yè)管理用房的用途

　　4.專項維修資金屬業(yè)主所有，專項用于物業(yè)保修期滿后物業(yè)共用部位、共用設施設備的維修和更新、改造、不得挪作他用

　　物業(yè)管理企業(yè)的7項職責

　　1.從事物業(yè)管理活動的企業(yè)應當具有獨立的法人資格

　　2.一個物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)由一個物業(yè)管理企業(yè)實施物業(yè)管理。建設單位應當按規(guī)定在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)配置必要的物業(yè)管理用房。

　　3.物業(yè)管理企業(yè)應當按照物業(yè)服務合同的約定，提供相應的服務。物業(yè)管理企業(yè)未能履行物業(yè)服務合同的約定，導致業(yè)主人身、財產(chǎn)安全受到損害的，應當依法承擔相應的法律責任，保安人員在維護物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)公共秩序時，應當履行職責，不得損害公民的合法權益。

　　4.物業(yè)服務收費應當遵循合理、公開以及費用于服務水平相適應的原則，區(qū)別不同物業(yè)的性質(zhì)和特點，由業(yè)主和物業(yè)管理企業(yè)按照國務院價格主管部門會同國務院建設行政主管部門制定的物業(yè)管理收費辦法，在物業(yè)服務合同中約定。業(yè)主應當根據(jù)物業(yè)服務合同的約定交納物業(yè)服務費用。已竣工但尚未出售或者未交給物業(yè)買受人的物業(yè)，物業(yè)服務費用由建設單位交納

　　5.物業(yè)管理企業(yè)可以根據(jù)業(yè)主的委托提供物業(yè)服務合同約定以外的服務項目，服務報酬由雙方約定

　　6.違反物業(yè)服務合同約定，業(yè)主逾期不交納物業(yè)服務費用，業(yè)主委員會應當督促其限期交納;逾期仍不交納的，物業(yè)管理企業(yè)可以向人民法院起訴。

　　7.物業(yè)管理企業(yè)確需改變公共建筑和共用設施用途的，應當提請業(yè)主大會討論決定同意后，由業(yè)主依法辦理相關手續(xù)

　　6項禁止行為

　　1.《條例》19條規(guī)定，業(yè)主大會、業(yè)主委員會應當依法履行職責，不得作出與物業(yè)管理物管的決定，不得從事與物業(yè)管理無關的活動(政府監(jiān)管)　　2.《條例》27條規(guī)定，業(yè)主依法享有物業(yè)的共用部位。共用設施設備的所有權或者使用權，建設單位不得擅自處分(否則，處5～10萬元的罰款)

　　3.《條例》38條規(guī)定，未經(jīng)業(yè)主大會同意，物業(yè)管理企業(yè)不得改變物業(yè)管理用房的用途(否則，處1～10萬元的罰款)

　　4.《條例》40條規(guī)定，物業(yè)管理企業(yè)可以將物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的專項服務業(yè)無委托改專業(yè)性服務企業(yè)，但不得將該區(qū)域內(nèi)的全部物業(yè)管理一并委托給他人(若違反，則限期改正，處合同款30%～50%罰款，吊銷資質(zhì)證書;承擔損失賠償責任)

　　5.《條例》50條規(guī)定物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)按照規(guī)劃建設的公共建筑和共用設施，不得改變用途(否則，處1千～1萬元，5～20萬元的罰款)　　6.《條例》51條規(guī)定，業(yè)主、物業(yè)管理企業(yè)不得擅自占用、挖掘物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的道路、場地，損害業(yè)主的共同利益(否則，處1千～1萬元，5～20萬元的罰款)

　　2項書面合同　　1.前期物業(yè)服務合同：在業(yè)主、業(yè)主大會選聘物業(yè)管理企業(yè)之前，建設單位選聘物業(yè)管理企業(yè)的，應當簽訂書面的前期物業(yè)服務合同

　　2.物業(yè)服務合同：業(yè)主委員會應當與業(yè)主大會選聘的物業(yè)管理企業(yè)訂立書面的物業(yè)服務合同。物業(yè)服務合同應當度物業(yè)管理事項、服務質(zhì)量、服務費用、雙方的權利和義務、專項維修資金的管理與使用、物業(yè)管理用房、合同期限、違約責任等內(nèi)容進行約定

　　4項授權規(guī)定

　　1.物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的劃分應當考慮物業(yè)的公共設施設備、建筑物規(guī)模、社區(qū)建設等因素。具體辦法由省、自治區(qū)、直轄市制定

　　2.業(yè)主在首次業(yè)主大會會議　　上的投票權根據(jù)業(yè)主擁有物業(yè)的建筑面積、住宅套數(shù)等因素確定。具體辦法由省、自治區(qū)、直轄市制定

　　3.國家對從事物業(yè)管理活動的企業(yè)實行資質(zhì)管理制度。具體辦法由國務院建設行政主管部門制定。

　　4.專項維修資金收取、使用、管理的辦法由國務院建設行政主管部門會同國務院財政部門制定。

　　辦理物業(yè)承接驗收手續(xù)時，建設單位應當向物業(yè)管理企業(yè)移交的資料：

　　1.竣工總平面圖，單體建筑、結構、設備竣工圖，配套設施、地下管網(wǎng)工程竣工圖等竣工驗收資料

　　2.設施設備的安裝、使用、和維護保養(yǎng)技術資料

　　3.物業(yè)質(zhì)量保修文件和物業(yè)使用說明文件

　　4.物業(yè)管理所必需的其他文件　　物業(yè)管理企業(yè)應當在前期物業(yè)服務合同終止時將上述資料移交給業(yè)主委員會。