如何提升物業(yè)管理效率質量 提升物業(yè)公司專業(yè)化

　　物業(yè)管理具有“扎根基層、貼近業(yè)主、覆蓋廣泛”等特點，與城市社區(qū)其他組織相比，專業(yè)化的物業(yè)企業(yè)具有效率高、機制活等優(yōu)勢。也會是新時期加強和創(chuàng)新基層社會治理的重要切入點。那么如何提升物業(yè)管理效率與質量，如何建設專業(yè)化物業(yè)公司?

　　1 完善物業(yè)管理法律法規(guī)體系

　　俗話說，沒有規(guī)矩不成方圓。

　　現(xiàn)階段，我國物業(yè)管理企業(yè)被市場化、專業(yè)化和社會化的理念所同化，從經(jīng)濟學層面來講，被市場化、專業(yè)化、社會化的物業(yè)管理模式實質上是一種強制性下的衍生物，是基于政府部門強制命令的基礎之上發(fā)生的變革，而不是靠市場自由發(fā)展而逐漸形成的變革模式。顯而易見，強制性下的物業(yè)管理模式表現(xiàn)出不規(guī)范、不合理、不平衡的現(xiàn)象，最終導致不對稱關系的產(chǎn)生：物業(yè)管理企業(yè)與住宅用戶之間的信息不對稱、力量相差懸殊，從而導致弱勢群體極易受到傷害，矛盾被愈演愈烈。

　　物業(yè)管理的行業(yè)管理應由政府管理為主向行業(yè)協(xié)會管理為主過渡，物業(yè)管理企業(yè)與政府間的分工要明確，各司其職。健全法律制度、優(yōu)化法律環(huán)境，確保物業(yè)管理市場規(guī)范，分清各方主體權利與義務，建立符合我國國情的物業(yè)管理法律政策框架體系。政府要發(fā)揮職能，對物業(yè)企業(yè)的成立制定合理的法律制度，以法律法規(guī)規(guī)范物業(yè)管理各方面的關系，讓物業(yè)管理公司在和諧的市場經(jīng)濟體制下公平競爭。

　　2 必須逐步推進房地產(chǎn)開發(fā)與物業(yè)管理分業(yè)經(jīng)營

　　1980 年 8 月，我國第一個涉外商品房住宅小區(qū)東湖麗苑開始動工興建，與此同時我國第一個物業(yè)管理公司成立，其物業(yè)管理關系體現(xiàn)出三個重要特點：一是物業(yè)管理單位是以追求利潤最大化為目標的企業(yè)法人組織，物業(yè)管理公司對業(yè)主實行有償服務;二是物業(yè)公司由開發(fā)商指定，實行建、管一體化體制;三是物業(yè)管理制度結構長期不完善，沒有成立業(yè)主組織，業(yè)主權益保護缺乏有效的途徑。這三個基本特征直到今天也仍然是我國物業(yè)管理行業(yè)的普遍現(xiàn)象。

　　房地產(chǎn)與物業(yè)管理不分離不利于業(yè)主矛盾的解決，物業(yè)服務企業(yè)只有自主經(jīng)營、自負盈虧、自我發(fā)展，才能從體制上解決建管不分產(chǎn)生的問題。

　　3 鼓勵物業(yè)服務企業(yè)向專業(yè)化方向發(fā)展

　　專業(yè)分工有利于工作的協(xié)調和監(jiān)管，提升服務品質，降低成本，實現(xiàn)物業(yè)服務企業(yè)從物業(yè)管理向物業(yè)經(jīng)營和服務過渡。研究發(fā)現(xiàn)，專業(yè)化模式作為物業(yè)管理企業(yè)發(fā)展的最終趨向，究其原因，與社會的分工存在一定的聯(lián)系，同時作為市場競爭和機制變革的產(chǎn)物。進行物業(yè)管理企業(yè)內部結構的重新組合，物業(yè)管理企業(yè)內部工作人員為行政管理人員，保安、維修、綠化、環(huán)保等重新組建為服務企業(yè)，住宅區(qū)域內的服務類工程，由服務企業(yè)全權代理。如此一來，物業(yè)管理企業(yè)和服務企業(yè)都能夠同時接受業(yè)主的監(jiān)督，也能夠接受業(yè)主委員會的管理。在這種形式下，業(yè)主自營管理、居民委員會物業(yè)管理模式都將極有可能實現(xiàn)。

　　物業(yè)管理一直處于發(fā)展狀態(tài)，并且發(fā)展是永不停息的，因此，唯有管理人員發(fā)揮自身的作用，提升自身的經(jīng)營意識和管理理念，方可讓自己管轄的項目價值無限大，利益最大化。

　　4 物業(yè)管理服務企業(yè)需要培養(yǎng)高素質人才

　　高素質的員工素質，高水平的員工修養(yǎng)，才可保證物業(yè)服務企業(yè)的競爭實力，在激烈的競爭中立于不敗之地。作為勞動密集型產(chǎn)業(yè)，物業(yè)管理又同時表現(xiàn)出知識化、信息化的一面，倘若沒有技術人才的支撐，物業(yè)管理模式將無從談起。一個住宅區(qū)的物業(yè)管理企業(yè)不僅擁有項目的管理職責，而且擁有物業(yè)經(jīng)營的職責，因此提升了物業(yè)管理企業(yè)的風險與壓力。

　　物業(yè)管理的專業(yè)性，將憑借其從業(yè)人員的專業(yè)化來體現(xiàn)。從業(yè)人員的專業(yè)化憑借其教育及訓練來取得。國外的物業(yè)教育培訓體系保證了可以源源不斷的為專業(yè)公司輸送大量經(jīng)過教育和培訓的物業(yè)從業(yè)人員。

　　5 創(chuàng)新和完善社區(qū)物業(yè)管理制度結構

　　充分強化物業(yè)管理體制，解決物業(yè)管理中存在的實質性問題，將是解決尖銳矛盾的根本措施。

　　從某種程度上而言，物業(yè)管理隸屬于社區(qū)管理。所以，在物業(yè)管理中，有必要考慮住戶、業(yè)主委員會、物業(yè)管理企業(yè)三者之間的關系，他們之間相互作用、相互依存、不可缺一，物業(yè)管理工作涵蓋了整個社區(qū)居民的生產(chǎn)、生活。因此，本文筆者提出，應當創(chuàng)建多元化的物業(yè)管理體系，將物業(yè)管理企業(yè)、業(yè)主委員會以及社區(qū)管理委員會有機結合在一起，打造資費低、水平高、質量好、成本低的新型管理機制。