業(yè)主能否以物業(yè)服務(wù)質(zhì)量差為由拒交物業(yè)費(fèi)?

　　業(yè)主能否以物業(yè)服務(wù)質(zhì)量差為由拒交物業(yè)費(fèi)?業(yè)主不能因物業(yè)服務(wù)存在質(zhì)量瑕疵，而拒交物業(yè)服務(wù)費(fèi)，但違約金可以據(jù)實(shí)減少一些。

　　廢話(huà)不多說(shuō)我們直接看案例：馮某與天某物業(yè)管理公司物業(yè)服務(wù)合同糾紛案

　　一、基本案情

　　天某物業(yè)公司系天某第一城物業(yè)服務(wù)單位，馮某系該小區(qū)業(yè)主。2011年5月24日馮某接收房屋時(shí)同天某物業(yè)公司簽訂《前期物業(yè)服務(wù)協(xié)議》一份，協(xié)議主要約定物業(yè)服務(wù)費(fèi)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)是每月每平方米0.9元，物業(yè)管理服務(wù)費(fèi)實(shí)行預(yù)交制度，每半年繳納一次，馮某應(yīng)在每半年的第一個(gè)月預(yù)交下半年的物業(yè)服務(wù)費(fèi)和公攤能源費(fèi)。逾期按所欠費(fèi)用日萬(wàn)分之五收取滯納金。馮某房產(chǎn)面積96.16平方米，自2014年1月1日至2018年12月31日馮某未交物業(yè)服務(wù)費(fèi)，天某物業(yè)公司主張馮某拖欠金額5124元，違約金金額2376元。為此雙方形成糾紛。

　　二、裁判結(jié)果

　　法院生效裁判認(rèn)為，物業(yè)服務(wù)合同是物業(yè)服務(wù)企業(yè)與業(yè)主訂立的，規(guī)定由物業(yè)服務(wù)企業(yè)提供對(duì)房屋及其配套設(shè)備、設(shè)施和相關(guān)場(chǎng)地進(jìn)行專(zhuān)業(yè)化維修、養(yǎng)護(hù)、管理以及維護(hù)相關(guān)區(qū)域內(nèi)環(huán)境衛(wèi)生和公共秩序，由業(yè)主支付報(bào)酬的服務(wù)合同。天某物業(yè)公司與簽訂《前期物業(yè)服務(wù)協(xié)議》是有效合同，內(nèi)容不違反法律、行政法規(guī)的強(qiáng)制性規(guī)定，合法有效。天某物業(yè)公司系經(jīng)有權(quán)機(jī)關(guān)登記注冊(cè)的物業(yè)管理公司，有權(quán)在經(jīng)營(yíng)范圍內(nèi)行使權(quán)利。天某物業(yè)公司已對(duì)馮某居住的小區(qū)實(shí)施了物業(yè)管理服務(wù)，并履行了相應(yīng)的義務(wù)，馮某理應(yīng)交納物業(yè)管理服務(wù)費(fèi)，拖欠不交已構(gòu)成違約。馮某提供大量的照片和視頻資料等證據(jù)證明天某物業(yè)公司在物業(yè)管理服務(wù)過(guò)程中存在瑕疵，對(duì)小區(qū)業(yè)主提出的問(wèn)題，物業(yè)公司應(yīng)當(dāng)主動(dòng)及時(shí)加以整改，承擔(dān)養(yǎng)護(hù)、維修公共設(shè)施、設(shè)備的責(zé)任，對(duì)小區(qū)內(nèi)私占公攤面積違章建筑，應(yīng)及時(shí)制止，不聽(tīng)勸阻的，及時(shí)向有關(guān)執(zhí)法部門(mén)報(bào)告，配合執(zhí)法部門(mén)依法強(qiáng)制處理。天某物業(yè)公司應(yīng)與業(yè)主一道共創(chuàng)文明、美麗、安全、和諧的小區(qū)。馮某作為業(yè)主，不能因物業(yè)公司個(gè)別地方做的不足，以拒交物業(yè)管理服務(wù)費(fèi)的方式對(duì)抗物業(yè)服務(wù)瑕疵的行為，影響整個(gè)小區(qū)正常的物業(yè)管理，對(duì)天某物業(yè)公司要求馮某給付物業(yè)管理服務(wù)費(fèi)5124元的訴訟請(qǐng)求，予以支持。對(duì)天某物業(yè)公司要求馮某承擔(dān)滯納金的訴訟請(qǐng)求，天某物業(yè)公司在提供物業(yè)服務(wù)時(shí)確實(shí)存在一定的瑕疵，為緩解雙方的矛盾，促進(jìn)天某物業(yè)公司重視物業(yè)服務(wù)質(zhì)量，且雙方合同中約定違約金過(guò)高，遂將違約金酌定為500元。

　　三、典型意義

　　物業(yè)服務(wù)合同關(guān)系中的物業(yè)服務(wù)企業(yè)與小區(qū)業(yè)主，朝夕相處，關(guān)系緊密，雙方均應(yīng)誠(chéng)實(shí)守信地履行物業(yè)服務(wù)合同，物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)為小區(qū)業(yè)主提供優(yōu)質(zhì)的物業(yè)服務(wù)，業(yè)主應(yīng)當(dāng)及時(shí)交納物業(yè)費(fèi)用，雙方協(xié)調(diào)配合，共同維護(hù)小區(qū)的安全、衛(wèi)生與秩序。如果發(fā)生糾紛，也應(yīng)當(dāng)互相理解，互諒互讓?zhuān)扇?shí)事求是的態(tài)度解決糾紛，盡快恢復(fù)小區(qū)的安寧與和諧。

　　物業(yè)服務(wù)費(fèi)是物業(yè)服務(wù)企業(yè)運(yùn)營(yíng)的基礎(chǔ)，物業(yè)費(fèi)的收取具有公共屬性，業(yè)主不能僅憑個(gè)人感受拒絕接受服務(wù)或不予繳納物業(yè)費(fèi)，業(yè)主拒交物業(yè)費(fèi)的抗辯應(yīng)當(dāng)限定在物業(yè)服務(wù)企業(yè)不履行物業(yè)服務(wù)合同，或者履行合同有重大瑕疵的情形。如果業(yè)主對(duì)物業(yè)服務(wù)不滿(mǎn)意，就不交納服務(wù)費(fèi)，物業(yè)服務(wù)的質(zhì)量肯定會(huì)無(wú)法維系，業(yè)主更不滿(mǎn)意，更多的業(yè)主不交納物業(yè)服務(wù)費(fèi)，從而陷入惡性循環(huán)，最終受損害的是小區(qū)的全體業(yè)主，這也不符合業(yè)主不交納物業(yè)服務(wù)費(fèi)的初衷。從另一個(gè)方面講，隨著業(yè)主對(duì)美好生活的需求日益增長(zhǎng)，物業(yè)公司也不應(yīng)只關(guān)注收取費(fèi)用，而應(yīng)不斷提高物業(yè)服務(wù)的質(zhì)量，滿(mǎn)足業(yè)主對(duì)小區(qū)安全、安定與美好環(huán)境的需要。如果因?yàn)樘峁┑姆?wù)質(zhì)量瑕疵，造成了業(yè)主的人身及財(cái)產(chǎn)損失，應(yīng)當(dāng)承擔(dān)相應(yīng)的法律責(zé)任。如果物業(yè)服務(wù)質(zhì)量確實(shí)存在一定瑕疵，但尚不足以構(gòu)成對(duì)物業(yè)服務(wù)協(xié)議的嚴(yán)重違約的，根據(jù)天某物業(yè)公司的違約程度，原審兼顧了雙方的利益，對(duì)天某物業(yè)公司主張的違約金數(shù)額進(jìn)行調(diào)減，此種處理理念與方式，符合實(shí)際，有利于督促物業(yè)服務(wù)企業(yè)提升服務(wù)品質(zhì)，雙方矛盾的化解。

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