物業(yè)需知高層樓宇設(shè)備配置和建筑特點(diǎn)

　　一、高層樓宇的設(shè)施設(shè)備配置，高層樓宇通常配有下列設(shè)施設(shè)備:

　　1.供電系統(tǒng)　　高低壓配電房、配電干線、樓層配電箱構(gòu)成大廈的供電系統(tǒng)，由配電房給配電。該套系 統(tǒng)除了保證大廈內(nèi)工作生活用電外，還須給一些設(shè)備提供動(dòng)力，如中央空調(diào)機(jī)、水泵、電梯等。同時(shí)，高層樓宇一般還要配備備用發(fā)電機(jī)組，其主要功用是在發(fā)生火災(zāi)時(shí)為消防泵、消 防電梯、消防通道照明、消防報(bào)警提供用電，也用于市電停斷后的大樓供電?！　「邔訕怯罟╇娤到y(tǒng)的配置通常能做到分層分區(qū)控制，以節(jié)約用電。

　　2.運(yùn)輸系統(tǒng)　　高層樓宇的運(yùn)輸系統(tǒng)指載客載貨電梯、自動(dòng)扶梯、消防電梯等。電梯對(duì)于高層樓宇的正 常運(yùn)轉(zhuǎn)必不可少，同時(shí)，其耗電量極大。因此，選配性能優(yōu)良、荷載適當(dāng)?shù)碾娞菔种匾?/span>

　　3.中央空調(diào)系統(tǒng)　　高層樓宇通常都配備集中或半集中式的空調(diào)系統(tǒng)，也即我們通常說的中央空調(diào)系統(tǒng)。中 央空調(diào)系統(tǒng)由水系統(tǒng)(冷源)和風(fēng)系統(tǒng)(空氣處理及分配系統(tǒng))兩大部分組成。其中，水系統(tǒng)具 體由冷水機(jī)組、冷卻水泵、冷凍水泵、冷卻塔及水管與相關(guān)配件組成，風(fēng)系統(tǒng)由風(fēng)機(jī)盤管、新風(fēng)處理設(shè)備、風(fēng)柜、風(fēng)管及相關(guān)附件組成。為節(jié)省用電，方便控制，中央空調(diào)系統(tǒng)也要能 做到分層分區(qū)控制。南方城市或天氣炎熱時(shí)節(jié)，中央空調(diào)還應(yīng)有備用系統(tǒng)。(北方高層樓宇還普遍設(shè)有鍋爐房、送水送氣管道、暖氣片等一整套暖氣系統(tǒng))

　　4.給排水系統(tǒng)　　高層樓宇的地下儲(chǔ)水池、水泵、樓頂蓄水池、供水管網(wǎng)構(gòu)成大廈的給水系統(tǒng);污水井、 化糞池、雨水井、排水管網(wǎng)構(gòu)成了大廈的排水系統(tǒng)。給水是由市政管網(wǎng)將水注入地下儲(chǔ)水池，再由水泵加壓轉(zhuǎn)抽到樓頂蓄水池，然后分流各層。水泵一般都有備用品，以便維修主水泵 時(shí)，能用備用水泵向大廈正常供水。

　　5.消防系統(tǒng)　　高層樓宇的消防系統(tǒng)，配備完整的由以下七個(gè)部分組成:第一部分:消防控制中心。它 由集中報(bào)警器、聯(lián)防控制柜、消防電梯控制柜及控制器組成。第二部分:火災(zāi)報(bào)警系統(tǒng)。除設(shè)在消防中心的火災(zāi)集中報(bào)警器外，高層樓宇一般還設(shè)有區(qū)域報(bào)警器、消防巡檢箱、煙感探 測(cè)器、溫感探測(cè)器、手動(dòng)報(bào)警按鈕、火災(zāi)警鈴、火災(zāi)擴(kuò)音機(jī)、揚(yáng)聲器及對(duì)講機(jī)等通信聯(lián)絡(luò)器材。第三部分:消防栓系統(tǒng)。這部分應(yīng)用較普遍，主要包括:消防水泵，包括高區(qū)消防泵、 低區(qū)消防泵和噴灑泵、補(bǔ)壓泵等。消防栓，由供水管網(wǎng)、閥門、水龍帶、噴水槍等組成。第四部分:噴灑自動(dòng)滅火系統(tǒng)。它由噴水泵、供水管網(wǎng)和噴頭等組成。第五部分:防排煙系統(tǒng) 。主要由防排煙閥門、排風(fēng)機(jī)、正壓送風(fēng)機(jī)組成。第六部分:安全疏散系統(tǒng)。一般由安全通道、安全疏散指示燈、防火門、防火卷簾門等組成。第七部分:手提式滅火器。多是干粉和 泡沫滅火器?！∵@套系統(tǒng)應(yīng)定期檢視保養(yǎng)、試運(yùn)行，以確保緊急使用時(shí)萬無一失。

　　6.電視監(jiān)控、電子巡更、門禁管理、防盜報(bào)警系統(tǒng)　　閉路電視監(jiān)控系統(tǒng)主要由電子攝像頭、電視監(jiān)視器、錄像機(jī)及三者之間的連線構(gòu)成，用 于監(jiān)控大廈重要部位，及時(shí)發(fā)現(xiàn)并記錄異常情況，提高保安效率;電子巡更系統(tǒng)主要由巡更手機(jī)、墻機(jī)及打印機(jī)與附件構(gòu)成，用于自動(dòng)記錄保安巡視到位狀況;門禁管理系統(tǒng)實(shí)質(zhì)是一 套電子門鎖系統(tǒng)，電子門鎖能自動(dòng)識(shí)別來人是否具有進(jìn)入資格(通過感應(yīng)所帶磁卡信息)，以 確定是否開門放行;防盜報(bào)警系統(tǒng)有機(jī)械和紅外防盜報(bào)警兩種，前者是因?yàn)榻佑|報(bào)警，后者 是用紅外線感應(yīng)是否有異常人員擅闖、擅越。以上幾種系統(tǒng)可以合稱為安全防范系統(tǒng)，目的在于提高物業(yè)保安的可靠性。

　　7.通信、廣播系統(tǒng)　　許多高層樓宇都配有程控交換系統(tǒng)等通信系統(tǒng)，以方便內(nèi)外部信息交流。廣播系統(tǒng)平時(shí) 可用于播放背景音樂，遇突發(fā)情況時(shí)，可用于應(yīng)急通知、報(bào)警、指揮。另外，高層樓宇還有防雷設(shè)施等。若是高層住宅樓宇，可能還配有可視對(duì)講系統(tǒng)、燃?xì)庀到y(tǒng)等。

　　需要強(qiáng)調(diào)指出的是，許多新型高層樓宇都配備有多種智能化、網(wǎng)絡(luò)化、設(shè)備系統(tǒng)，使高層樓宇的設(shè)備體系更先進(jìn)完善。還會(huì)使用宅總管物業(yè)管理系統(tǒng)，幫助物業(yè)公司管理區(qū)域。

　　二、高層樓宇的特點(diǎn)　　高層樓宇較之低層樓宇不論在建筑本身、設(shè)備配置、裝修檔次、使用功能，還是在管理 方面都有許多不同，有其自身的特點(diǎn)，主要體現(xiàn)在以下幾個(gè)方面:

　　1.建筑規(guī)模大，標(biāo)準(zhǔn)高　　高層樓宇身高層多，必然建筑面積大(幾千~幾十萬平方米)、建筑標(biāo)準(zhǔn)高(設(shè)計(jì)、施工、裝修都是高標(biāo)準(zhǔn))。隨之而來的，使用維護(hù)要求也高。

　　2.人口集中，涉及面廣　　高層商住樓宇住戶來自各行各業(yè)、不同地方、不同國籍;高層辦公樓宇中，會(huì)集國內(nèi)外 大小公司機(jī)構(gòu)、不同業(yè)務(wù)往來人員，涉及面十分廣泛。如廣州世貿(mào)大廈總建筑面積10萬平方 米，購買、租用寫字樓宇部分的大小公司350多家，涉及16個(gè)國別，有近萬人在大廈辦公經(jīng) 營。相對(duì)來說，高層樓宇人員素質(zhì)高，對(duì)管理服務(wù)和特殊服務(wù)的要求也高。

　　3.設(shè)施設(shè)備復(fù)雜，專業(yè)化程度高　　為了保證高層樓宇正常運(yùn)轉(zhuǎn)、發(fā)揮功能、生活使用方便，高層樓宇都配備了各種復(fù)雜的 設(shè)施設(shè)備，需要專業(yè)化的維護(hù)管理。

　　4.集多功能于一體，綜合性強(qiáng)　　現(xiàn)在的高層樓宇多數(shù)集商業(yè)、居住、辦公、餐飲、娛樂、休閑等功能于一體，各部分功 用有機(jī)結(jié)合，綜合性強(qiáng)。