小區(qū)物業(yè)與業(yè)主的矛盾有哪些

　　隨著小區(qū)居民生活水平逐步提升，對小區(qū)的物業(yè)管理服務(wù)水平要求也越來越高。然而，原本應(yīng)該服務(wù)于廣大業(yè)主的物業(yè)公司并未能和他的“東家”——業(yè)主融洽相處，相反物業(yè)公司和業(yè)主矛盾重重、甚至對簿公堂的情況頻頻顯著報(bào)端，早已屢見不鮮。因物業(yè)糾紛產(chǎn)生的投訴逐年上升，業(yè)主和物業(yè)之間矛盾重重，到底有哪些關(guān)鍵性的矛盾呢?

　　1、物業(yè)服務(wù)不到位

　　不少業(yè)主會(huì)感覺自己所繳納的物業(yè)費(fèi)跟物業(yè)實(shí)際服務(wù)不匹配，業(yè)主們會(huì)遇到反饋問題時(shí)態(tài)度惡劣、公共設(shè)施損壞后物業(yè)維修不及時(shí)(路燈、單元門、電梯等)、衛(wèi)生不能及時(shí)打掃、綠化植被無人打理、消防通道被占用，物業(yè)無作為等等等問題。

　　法律界人士認(rèn)為，如果是因?yàn)槲飿I(yè)服務(wù)企業(yè)不履行或者不完全履行物業(yè)服務(wù)合同約定的或者法律、法規(guī)規(guī)定以及相關(guān)行業(yè)規(guī)范確定的維修、養(yǎng)護(hù)、管理和維護(hù)義務(wù)，業(yè)主請求物業(yè)服務(wù)企業(yè)承擔(dān)繼續(xù)履行、采取補(bǔ)救措施或者賠償損失的，物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)擔(dān)承擔(dān)責(zé)任。業(yè)主也可以通過召開業(yè)主大會(huì)的方式，更換物業(yè)服務(wù)公司。

　　2、物業(yè)費(fèi)成物業(yè)最大問題

　　“收費(fèi)難”成了各物業(yè)公司最頭疼的問題?！皩Ψ?wù)不滿意”是大部分業(yè)主不愿交費(fèi)的原因。而部分業(yè)主是抱著僥幸心理，覺得“反正不是我一家沒交?！?/span>

　　實(shí)際上，物業(yè)管理目前并不是一個(gè)成熟的行業(yè)。各物業(yè)公司之間存在差距，內(nèi)部管理上也有很多問題。而物業(yè)本身的管理確實(shí)是存在難度的，這一行業(yè)的服務(wù)性強(qiáng)，從業(yè)人員很多學(xué)歷水平低，流動(dòng)性強(qiáng)，心情、態(tài)度等服務(wù)因素可變性大，導(dǎo)致了部分物業(yè)公司管理不善，問題頻出。

　　而“收費(fèi)難”問題，無論是公開透明還是接受監(jiān)督，都有一個(gè)成本問題，交流需要成本，更正問題也需要成本。但是，這些應(yīng)該都是必要的成本，因?yàn)橹挥泄糙A才能獲取長遠(yuǎn)利益。目前一些業(yè)主和物業(yè)的糾紛，大多是只爭奪眼前利益的結(jié)果。

　　3、車位問題

　　近兩年有關(guān)小區(qū)車位“只售不租”等問題的投訴時(shí)有發(fā)生，有的物業(yè)向業(yè)主“強(qiáng)租”車位，業(yè)主需簽訂租期20年的合同，一次性就交12萬元租金，幾乎與售價(jià)相當(dāng)。相關(guān)數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)，真正在小區(qū)購買停車位的車主只占20.7%，租小區(qū)車位停車的占46.1%。車位“只售不租”的問題因此格外凸顯。

　　據(jù)悉，最初開放商賣房時(shí)，不少小區(qū)對外宣傳都是停車位“可租可售”，以此吸引買房者，等業(yè)主入住之后，就變成了“只售不租”，不買就不能停車。

　　就此類問題，法律界人士認(rèn)為，地上車位屬于小區(qū)內(nèi)的公共產(chǎn)權(quán)，開發(fā)商和物業(yè)無權(quán)買賣。地下車位的銷售屬于開發(fā)商的自主市場行為。目前，還沒有出臺(tái)有關(guān)車位銷售價(jià)格的相關(guān)規(guī)定。

　　4、物業(yè)服務(wù)的時(shí)效性

　　當(dāng)業(yè)主的住宅出現(xiàn)質(zhì)量問題時(shí)，物業(yè)遲遲不予解決是讓業(yè)主較為不滿的一點(diǎn)。調(diào)查顯示，在不少小區(qū)都存在這樣的現(xiàn)象，個(gè)別業(yè)主借對物業(yè)的服務(wù)不滿意，不交或者拖欠物業(yè)費(fèi)。對此，專家表示，不建議業(yè)主采取這樣的做法。因?yàn)椤段飿I(yè)管理?xiàng)l例》中規(guī)定，業(yè)主在物業(yè)管理活動(dòng)中要履行“按時(shí)交納物業(yè)服務(wù)費(fèi)用”的義務(wù)。若對物業(yè)服務(wù)不滿意，業(yè)主可保留相關(guān)證據(jù)，向業(yè)主委員會(huì)反映，甚至是提起法律訴訟。同樣，如果物業(yè)認(rèn)為業(yè)主做法不妥，也應(yīng)該通過法律途徑解決。

　　5、廣告收益該歸誰

　　近年來，關(guān)于小區(qū)共建面積廣告和租賃收入的話題逐漸引起廣大業(yè)主的注意。有不少住宅小區(qū)的公告欄、電梯間、甚至走廊都充滿了各種各樣的廣告，物業(yè)因此每年都會(huì)有一筆不菲的廣告收入，但對小區(qū)廣告收入關(guān)心過的業(yè)主少之又少。

　　物業(yè)公司有沒有權(quán)利在小區(qū)內(nèi)做廣告?收入應(yīng)該怎么處理?對此，法律界人士認(rèn)為，根據(jù)《物業(yè)管理?xiàng)l例》的相關(guān)規(guī)定，利用物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備從事廣告、租賃等經(jīng)營行為的，應(yīng)當(dāng)經(jīng)相關(guān)業(yè)主、業(yè)主大會(huì)同意，并征求物業(yè)服務(wù)企業(yè)意見后，按照規(guī)定辦理有關(guān)手續(xù)。所得收益屬于全體業(yè)主共有，主要用于補(bǔ)充專項(xiàng)維修資金，也可以按照業(yè)主大會(huì)的決定使用。

　　6、違規(guī)裝修惹爭議

　　近年來，隨著城市化進(jìn)程的加快，越來越多的小區(qū)建成投用，有關(guān)房子違規(guī)裝修的話題也成為了熱點(diǎn)。而面對各種違規(guī)裝修，小區(qū)物業(yè)表示“沒有執(zhí)法權(quán)，自己很難辦?！倍鴺I(yè)主則表示，“我們交了物業(yè)費(fèi)，遇到問題找物業(yè)解決理所應(yīng)當(dāng)。”在這里，物業(yè)公司也表示如果發(fā)現(xiàn)小區(qū)業(yè)主違規(guī)裝修，物業(yè)人員及時(shí)介入調(diào)解，并要求整改，問題一般都能解決。但是，如果遇到拒不配合的業(yè)主，物業(yè)公司能做的也只是向相關(guān)主管部門反饋。

　　對于戶型內(nèi)的陽臺(tái)、設(shè)備平臺(tái)、露臺(tái)等開發(fā)商贈(zèng)送的面積，業(yè)主卻將沒有防水要求的房間或者陽臺(tái)改為衛(wèi)生間、廚房，或者將衛(wèi)生間改在下層住戶的廚房、臥室、起居室、書房的上方的，也屬于物管規(guī)定的禁止范圍之列。

　　7、遺留房屋問題多

　　許多小區(qū)內(nèi)配套設(shè)施未能按樓書或其他資料的項(xiàng)目、標(biāo)準(zhǔn)、檔次設(shè)置，并缺少驗(yàn)收環(huán)節(jié)，造成小區(qū)內(nèi)配套設(shè)施不全，也變成了損害業(yè)主利益的陷阱。而房地產(chǎn)商遺留的房屋質(zhì)量問題，也造成了業(yè)主和物業(yè)管理公司之間產(chǎn)生矛盾，案件大約占物業(yè)糾紛案件的10%至15%。

　　據(jù)悉，這類問題主要表現(xiàn)在：房屋工程質(zhì)量在使用過程中不能令業(yè)主滿意，諸如房屋存在地面裂紋、煙道不暢、樓頂或衛(wèi)生間滲水等問題，而開發(fā)商又怠于履行維修義務(wù)，對其應(yīng)負(fù)的維修責(zé)任采取一等、二拖、三推的態(tài)度，保修期一過就“甩包袱”。這樣，業(yè)主在不能有效處理與開發(fā)企業(yè)之間糾紛時(shí)，將怨氣撒到物業(yè)公司身上，以拒交物業(yè)費(fèi)的方式維權(quán)。

　　一般的商品房買賣合同都有房屋質(zhì)保期限，但在交房后，業(yè)主不容易找到開發(fā)商，而物業(yè)公司時(shí)刻在與業(yè)主打交道。所以，由物業(yè)公司來解決業(yè)主房屋維修方面的問題，最方便也最經(jīng)濟(jì)。不過，物業(yè)公司在管理交接之時(shí)要和開發(fā)商簽訂代為維修房屋的合同。

　　8、大修基金難申請

　　有業(yè)主反映，自己交的房屋大修基金很可能被挪用了。之前，有關(guān)大修基金的收取、使用和管理在一定程度上存在混亂，不少都是領(lǐng)鑰匙時(shí)物業(yè)或開發(fā)商代收。有業(yè)主表示，從入住開始繳存維修基金，主管部門從未公開公示過維修基金交存管理情況。業(yè)主擔(dān)心物業(yè)方“侵吞”，物業(yè)抱怨吃力不討好。

　　事實(shí)上，建立維修基金是完善房屋共用部位維修的保障機(jī)制。業(yè)主都應(yīng)當(dāng)按照國家規(guī)定繳納專項(xiàng)維修資金。維修基金專項(xiàng)用于保修期滿后住宅共用部位、共用設(shè)備和物業(yè)管理區(qū)域公共設(shè)施的維修、更新、改造。相關(guān)條例規(guī)定，續(xù)籌和使用專項(xiàng)維修基金的事務(wù)由業(yè)主大會(huì)決定。建設(shè)單位、物業(yè)服務(wù)企業(yè)不得代收房屋專項(xiàng)維修資金。而是業(yè)主在辦理房屋入住手續(xù)前，將這筆資金足額存入房屋專項(xiàng)維修資金專戶。

　　9、鄰里糾紛問題

　　據(jù)了解，物業(yè)一般對小區(qū)業(yè)主們的鄰里糾紛采取漠視的態(tài)度，這種現(xiàn)象大約占物業(yè)與業(yè)主糾紛案件的5%左右。比如有業(yè)主改造自家陽臺(tái)卻影響鄰居家的生活，如果物業(yè)公司坐視不理就容易激化矛盾。還有的是因?yàn)闃巧蠘I(yè)主的管道漏水導(dǎo)致其裝修、家具受損，他們認(rèn)為物業(yè)公司應(yīng)該負(fù)責(zé)維修，或樓上業(yè)主不維修就將責(zé)任轉(zhuǎn)嫁給物業(yè)公司。

　　實(shí)際上，物業(yè)對于裝修造成的鄰里糾紛可以調(diào)解，但沒有執(zhí)行的職責(zé)。物業(yè)與業(yè)主存在一個(gè)服務(wù)合同關(guān)系，地位平等。不過，物業(yè)公司還是要主動(dòng)與業(yè)主進(jìn)行良性溝通，講道理、改進(jìn)工作方式，或是協(xié)助業(yè)主解決問題。除一些極端特例的業(yè)主外，盡量不要直接采取訴訟方式解決，否則會(huì)使矛盾迅速升級(jí)。其實(shí)，當(dāng)有矛盾發(fā)生時(shí)，雙方都需要冷靜一下，坐下來好好調(diào)解，找出解決問題的方法。

　　10、財(cái)產(chǎn)安全問題

　　安保措施不到位，經(jīng)常有小偷入室偷竊，給業(yè)主造成了損失，物業(yè)保安是否有義務(wù)保障小區(qū)業(yè)主財(cái)產(chǎn)安全呢?

　　據(jù)了解，業(yè)主家被盜，民事賠償?shù)闹黧w應(yīng)當(dāng)是盜竊的犯罪嫌疑人，但是，作為物業(yè)管理公司，在與業(yè)主簽署的物業(yè)管理服務(wù)合同內(nèi)有相關(guān)的約定，而物業(yè)服務(wù)企業(yè)未履行該約定，導(dǎo)致業(yè)主人身、財(cái)產(chǎn)受到損害的，可根據(jù)《物業(yè)管理?xiàng)l例》的第三十五條規(guī)定，應(yīng)當(dāng)依法承擔(dān)相應(yīng)的法律責(zé)任。該法律責(zé)任應(yīng)由物業(yè)公司依據(jù)物業(yè)服務(wù)合同提供的安全保障服務(wù)方面的缺陷的大小來承擔(dān)相應(yīng)的責(zé)任。

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