盤點(diǎn)2021物業(yè)管理中存在的難點(diǎn)及變化 2022物業(yè)該何去何從

　　難點(diǎn)一，物業(yè)管理費(fèi)。

　　從業(yè)主角度看，物業(yè)費(fèi)收取標(biāo)準(zhǔn)太高。價(jià)格水平與服務(wù)質(zhì)量也不相符。違規(guī)收費(fèi)時(shí)有發(fā)生。比如擅自增設(shè)收費(fèi)項(xiàng)目、擅自提高收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)、擅自處長收費(fèi)期限、只收費(fèi)不服務(wù)、多收費(fèi)少服務(wù)、不按規(guī)定明碼標(biāo)價(jià)收費(fèi)等等。

　　對(duì)于物業(yè)來說，物業(yè)費(fèi)只是維持了基本開支。同時(shí)收費(fèi)責(zé)任不清，承擔(dān)風(fēng)險(xiǎn)過大。現(xiàn)階段各物業(yè)管理企業(yè)承擔(dān)了大多數(shù)公用部門的收費(fèi)任務(wù)，不僅物業(yè)管理企業(yè)要投入人力代收費(fèi)用，而且由于拒繳、欠繳現(xiàn)象普遍存在，物業(yè)管理企業(yè)還不得不為住戶暫付大量費(fèi)用，承擔(dān)了很大的經(jīng)濟(jì)風(fēng)險(xiǎn)。

　　難點(diǎn)二，收入單一。物業(yè)管理企業(yè)經(jīng)費(fèi)嚴(yán)重不足，其關(guān)鍵是不能解決經(jīng)費(fèi)來源，僅靠向住戶收取服務(wù)費(fèi)來解決物業(yè)管理的經(jīng)費(fèi)來源，大多步履維艱。公共設(shè)施、設(shè)備、維修基金的資金難以到位，很少有物業(yè)管理企業(yè)落實(shí)到了這一筆資金;按合同規(guī)定的向每一個(gè)住戶收取的管理費(fèi)收入又由于目前存在的對(duì)收費(fèi)工作的不理解、不支持，住戶欠繳、拒繳管理費(fèi)的現(xiàn)象時(shí)有發(fā)生，使這一筆資金也難以全部落實(shí);合同之外的特約有償服務(wù)收入由于大多數(shù)物業(yè)管理企業(yè)特約服務(wù)項(xiàng)目少，業(yè)務(wù)量小，不能從中取得多少收入，對(duì)資金的補(bǔ)充也是杯水車薪。

　　難點(diǎn)三，物業(yè)管理的法制建設(shè)滯后。物業(yè)管理在我國的興起也就是從近幾年來開始的，國家出臺(tái)了的法規(guī)雖然填補(bǔ)了我國物業(yè)管理法律制度的空白，初步改變了我國物業(yè)管理無法可依的狀況，然而，與物業(yè)管理實(shí)踐對(duì)立法的要求相比，仍有相當(dāng)差距。由于在許多方面都缺乏明確的法律規(guī)定，使得在管理中形成大量的矛盾與分歧，物業(yè)管理的糾紛事件日益增多，而物業(yè)管理公司、業(yè)主之間產(chǎn)生糾紛后也缺乏仲裁機(jī)構(gòu)和處理規(guī)程。

　　2021年1月1日正式通過并實(shí)施的《民法典》在物業(yè)服務(wù)企業(yè)、業(yè)主權(quán)益等內(nèi)容上，作出了系列調(diào)整變化。

　　1.小區(qū)電梯間的廣告投放的盈利，業(yè)主共有

　　《民法典》第282條規(guī)則：物業(yè)運(yùn)營管理業(yè)主共有局部，可從收益中扣除合理本錢，剩余收入歸業(yè)主共有。

　　2.物業(yè)應(yīng)按時(shí)以合理的方式，向業(yè)主匯報(bào)業(yè)盈利

　　《民法典》第282條規(guī)則：物業(yè)效勞人應(yīng)當(dāng)定期將效勞的事項(xiàng)、擔(dān)任人員、質(zhì)量請(qǐng)求、收費(fèi)項(xiàng)目、收費(fèi)規(guī)范、實(shí)行狀況，以及維修資金運(yùn)用狀況、業(yè)主共有局部的運(yùn)營與收益狀況等以合理方式向業(yè)主公開并向業(yè)主大會(huì)、業(yè)主委員會(huì)報(bào)告。

　　3.新增催繳物業(yè)費(fèi)的禁止性行為

　　《民法典》第944條第3款明確規(guī)定：物業(yè)公司不可以通過停水、停電、停暖、停氣等手段來催繳物業(yè)費(fèi)。業(yè)主逾期未交物業(yè)費(fèi)，物業(yè)公司能夠催告業(yè)主，讓業(yè)主在規(guī)定時(shí)間內(nèi)繳納物業(yè)費(fèi)。假如業(yè)主在這個(gè)時(shí)間內(nèi)依然沒有交物業(yè)費(fèi)，物業(yè)公司能夠訴訟或是申請(qǐng)仲裁。

　　4.業(yè)主不滿意物業(yè)的服務(wù)，能夠更換物業(yè)

　　《民法典》第946條：業(yè)主依照法定程序共同決定解聘物業(yè)服務(wù)人的，可以解除物業(yè)服務(wù)合同。決定解聘的，應(yīng)當(dāng)提前六十日書面通知物業(yè)服務(wù)人，但是合同對(duì)通知期限另有約定的除外。如物業(yè)工作人員并沒有正規(guī)學(xué)習(xí)培訓(xùn)，管理雜亂無章，或粗暴無端，業(yè)主有權(quán)利依法更換，辭退該物業(yè)公司。

　　5.物業(yè)費(fèi)更加合理化

　　《民法典》對(duì)于物業(yè)費(fèi)不合理的地方進(jìn)行了改進(jìn)，公攤水電費(fèi)、砸墻費(fèi)、垃圾清運(yùn)費(fèi)等花費(fèi)全部取消。且有下列4種花費(fèi)，業(yè)主可以不交。

　　房屋逾期交房，物業(yè)費(fèi)可以不交;天然氣開通費(fèi)，可以不交;物業(yè)合同規(guī)定之外的花費(fèi)，可以不交;物業(yè)私自添加的花費(fèi)，可以不交;

　　這些調(diào)整變化將會(huì)給我國整個(gè)物業(yè)管理行業(yè)帶來新的影響和變化。2022年物業(yè)公司該何去何從，如何尋找新的發(fā)展機(jī)遇？

　　1.以“數(shù)字化轉(zhuǎn)型”趨勢(shì)為突破口

　　數(shù)字化時(shí)代浪潮下，物業(yè)不再是傳統(tǒng)印象里的“技術(shù)洼地”。大量高科技含量的建筑涌現(xiàn)，各類高新技術(shù)、系統(tǒng)和設(shè)備的應(yīng)用、維護(hù)和管理被投入物業(yè)管理使用。不僅單項(xiàng)技術(shù)上有了快速迭代，管理模式上也在不斷創(chuàng)新。

　　商業(yè)、住宅等各種類型項(xiàng)目大都進(jìn)入了線下物業(yè)服務(wù)“線上化”的轉(zhuǎn)型期，先一步實(shí)現(xiàn)線上物業(yè)服務(wù)的項(xiàng)目又將獨(dú)立應(yīng)用軟件、設(shè)施設(shè)備管理系統(tǒng)和業(yè)主交互信息合并接入統(tǒng)一平臺(tái)，以實(shí)現(xiàn)項(xiàng)目內(nèi)各業(yè)務(wù)間全面交互，不僅能大幅提升使用的舒適性、便捷性，贏得業(yè)主的認(rèn)可和滿意度，在提高物業(yè)管理工作效率的基礎(chǔ)上，節(jié)省物業(yè)服務(wù)管理中的各種成本，實(shí)現(xiàn)“雙贏”局面。

　　2.提高企業(yè)核心競(jìng)爭力

　　從我國物業(yè)行業(yè)現(xiàn)狀來看，物企之間的市場(chǎng)規(guī)模和行業(yè)占比差異巨大，但市場(chǎng)競(jìng)爭界線卻逐漸淡化，盡管中小企業(yè)在規(guī)模和市場(chǎng)占比上難以對(duì)標(biāo)龍頭企業(yè)，但服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)和質(zhì)量上都應(yīng)對(duì)標(biāo)全國乃至全球的標(biāo)桿企業(yè)，百強(qiáng)企業(yè)更應(yīng)時(shí)刻關(guān)注競(jìng)爭對(duì)手的發(fā)展策略不斷自我完善，結(jié)合市場(chǎng)需求痛點(diǎn)和企業(yè)自身優(yōu)勢(shì)，定位出合適的細(xì)分市場(chǎng)和戰(zhàn)略目標(biāo)，形成自身企業(yè)的核心競(jìng)爭力。

　　3.服務(wù)升級(jí)

　　盡管《民典法》將業(yè)主共有部分的收益歸屬和用于經(jīng)營部分的決策權(quán)劃給了業(yè)主，但從現(xiàn)實(shí)角度來說，這些服務(wù)的范圍拓寬、產(chǎn)品形式的豐富和服務(wù)品質(zhì)的提升等，均源自業(yè)主的真實(shí)需求。這些服務(wù)自帶專業(yè)性要求和經(jīng)驗(yàn)需求，并非所有業(yè)主有與之匹配的專業(yè)、經(jīng)驗(yàn)、能力和足夠的時(shí)間精力接手。因此，業(yè)主群體對(duì)物業(yè)服務(wù)人存在現(xiàn)實(shí)需求。

　　物業(yè)服務(wù)人抓住這一點(diǎn)，進(jìn)行“技術(shù)化”注入，利用自身擁有的豐富經(jīng)驗(yàn)和專業(yè)能力，甚至專項(xiàng)外包資源，專人專事，為業(yè)主提供“專業(yè)化”的服務(wù)，以提升業(yè)主的認(rèn)可度和滿意度，業(yè)主對(duì)物業(yè)的信任度亦會(huì)隨之提高，《民法典》第二百八十二條中指明屬于業(yè)主共有收益的前提中，“扣除合理成本之后”的“合理成本”就有了和業(yè)主商討的空間;

　　物業(yè)想要繼續(xù)維持小區(qū)內(nèi)其他可用于多種經(jīng)營的“共有部分”的“代理權(quán)”，也不會(huì)有太多來自業(yè)主的阻礙和限制。不但所謂被《民法典》規(guī)定限制收益來源渠道的擔(dān)憂將不復(fù)存在，基礎(chǔ)物業(yè)服務(wù)費(fèi)用的收繳率也會(huì)有所上升，社區(qū)增值服務(wù)也能持續(xù)發(fā)力，可以說是一舉多得。